Notaires : Faute déontologique n’est pas perte d’authenticité

Dans un arrêt remarqué de sa première chambre civile en date du 4 novembre 2026 (pourvoi n° 24-15.784, publié au Bulletin et au Rapport), la Cour de cassation vient rappeler avec force les frontières strictes de la disqualification d’un acte authentique en acte sous signature privée.

Saisie d’un litige connexe au vaste scandale financier du promoteur Apollonia, la Haute Juridiction tranche une question clé : les manquements déontologiques d’un notaire, aussi graves soient-ils, ne suffisent pas à le réputer « intéressé à l’acte » au sens du décret de 1971 si l’acte lui-même ne confère aucun avantage ou droit direct et obligatoire.

L’occasion également pour le Conseil supérieur du notariat (CSN), dont l’intervention volontaire a été déclarée recevable, de faire entendre sa voix sur la défense des principes fondamentaux de la sécurité juridique et de l’authenticité.

1. Les faits et la genèse du litige

Le litige s’inscrit dans le cadre des montages immobiliers et financiers proposés par la société Apollonia, consistant à inciter des particuliers à investir sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) au moyen d’emprunts bancaires intégraux.

Des emprunteurs avaient ainsi souscrit cinq prêts immobiliers notariés entre 2004 et 2006 auprès du Crédit immobilier de France (CIF), par l’intermédiaire d’un notaire associé. À la suite de défaillances de paiement et de mesures d’exécution engagées par la banque, les emprunteurs avaient contesté la régularité des actes pour obtenir la mainlevée des hypothèques.

Pour faire droit à leur demande, la cour d’appel de Pau (arrêt du 8 avril 2024) avait prononcé la disqualification des cinq actes authentiques de prêt en simples actes sous signature privée. Pour ce faire, les juges du fond s’étaient appuyés sur une condamnation disciplinaire prononcée en 2012 à l’encontre du notaire. Ils avaient relevé sa participation active à la stratégie d’Apollonia (recueil massif de procurations à la chaîne, absence d’information des investisseurs) en contrepartie d’un flux d’affaires exclusif et de substantielles rémunérations, y voyant la caractérisation d’un intérêt personnel prohibé à l’acte.

2. La solution de la Cour de cassation : une stricte délimitation textuelle

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel au visa des articles 1317 et 1318 du Code civil (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016) et des articles 2 et 41 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971.

La définition légale du « notaire intéressé »

La Haute Juridiction rappelle la combinaison textuelle applicable : un notaire ou un notaire associé n’est réputé « intéressé » à l’acte qu’il reçoit que si :

• l’acte contient des dispositions stipulées en sa faveur (ou en faveur de ses proches visés par le texte) ;

• ou s’il en résulte pour lui ou l’un d’eux un droit constituant une conséquence obligatoire de l’acte.

L’erreur de qualification des juges du fond

En se fondant exclusivement sur la condamnation disciplinaire de 2012 et sur les dérives globales de la pratique professionnelle du notaire (captation d’un courant d’affaires, entente avec le promoteur), la cour d’appel a statué par des motifs impropres.

Ces manquements déontologiques passés, bien que répréhensibles sur le plan disciplinaire, ne caractérisaient pas l’existence d’un intérêt pécuniaire, direct et juridique dans les actes de prêt litigieux eux-mêmes conclus entre 2004 et 2006. Dès lors, la sanction de la disqualification en acte sous seing privé ne pouvait légalement être prononcée sur ce fondement. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Toulouse.

3. Les portées et enjeux de l’arrêt

• Sécurité juridique des actes authentiques : Cet arrêt constitue un rappel salutaire de la rigueur juridique qui doit présider à la sanction de la disqualification d’un acte authentique. L’authenticité conférée par l’officier public ne saurait être balayée par de simples considérations d’ordre général ou disciplinaire détachées des critères textuels précis régissant l’interdiction d’instrumenter.

• Le rôle du Conseil supérieur du notariat : En déclarant recevable l’intervention volontaire accessoire du CSN, la Cour de cassation valide sa légitimité à intervenir pour veiller à la bonne application des règles régissant les conditions d’établissement des actes authentiques et la défense des intérêts collectifs de la profession.

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Référence : Cour de cassation (ch. civ.) ; arrêt n° 635 FS-B+R du 4 novembre 2026 ; Pourvoi n° C 24-15.784.

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