Copropriété : l’administrateur provisoire écarté en cas de conflit

Par deux arrêts importants rendus le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler un principe fondamental : l’existence d’un conflit ou d’une mésentente grave entre les membres d’une copropriété ne constitue pas, pris isolément, un motif suffisant pour ordonner la désignation d’un administrateur provisoire.

À travers ces décisions, la Haute Juridiction réaffirme le caractère strictement subsidiaire et d’exception de cette mesure, tout en verrouillant son régime procédural.

1. Le principe cardinal : la mésentente ne suffit pas à elle seule

Dans l’affaire ayant donné lieu au premier pourvoi, un copropriétaire invoquait une mésentente grave entre les membres d’une copropriété à deux voix, ainsi que des dysfonctionnements, pour réclamer la nomination d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide l’analyse des juges du fond :

• La mésentente, fût-elle sérieuse, ne caractérise pas à elle seule les conditions légales d’ouverture de la mesure.

• Pour justifier une administration provisoire, il ne suffit pas de faire état de tensions relationnelles. Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve concrète, soit d’un équilibre financier gravement compromis, soit d’une impossibilité pour le syndicat de pourvoir à la conservation de l’immeuble.

En l’espèce, l’examen concret des faits (comptes approuvés, charges payées, copropriété assurée et réalisation des travaux indispensables) a démontré que l’immeuble fonctionnait matériellement et financièrement, rendant la mesure injustifiée.

2. Un encadrement procédural rigoureux complété par la jurisprudence

Ces décisions du 1er octobre 2026 ont également permis de clarifier les règles de procédure entourant ces dossiers sensibles :

• Pas de communication au procureur général en appel : La Cour a jugé que l’obligation de communication au ministère public (article 62-3 du décret du 17 mars 1967) ne s’impose qu’au stade de la première instance devant le président du tribunal judiciaire, et non en cause d’appel (Arrêt n° 545 FS-B).

• Pas d’obligation de communication au parquet pour un remplacement : Dans la seconde affaire, des copropriétaires demandaient la révocation et le remplacement d’un administrateur en place en invoquant le défaut d’information du procureur de la République. La Cour a tranché en affirmant que cette exigence ne vise que la désignation initiale, et non les demandes de remplacement (Arrêt n° 544 FS-B).

Bilan

Par ces arrêts, la Cour de cassation envoie un message clair aux copropriétés en crise : les guerres de chapelles ou les conflits profonds entre copropriétaires ne peuvent servir de prétexte automatique pour placer la gestion de l’immeuble sous tutelle judiciaire. Tant que les équilibres financiers et matériels de base sont préservés, les juridictions doivent écarter la désignation d’un administrateur provisoire.

---

Références :

• Cour de cassation, 3e ch. civ., arrêt n° 544 FS-B du 1er octobre 2026, pourvoi n° S 25-13.593, publié.
• Cour de cassation, 3e ch. civ., arrêt n° 545 FS-B du 1er octobre 2026, pourvoi n° C 25-16.087, publié.

---