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Par un arrêt rendu le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte d’importantes précisions sur les conditions d’exercice de l’action en démolition fondée sur l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme. Elle rappelle avec force qu’aucun seuil de gravité ou de significativité ne peut être exigé pour ordonner la démolition d’une construction irrégulière dès lors qu’un préjudice personnel, aussi minime soit-il, est caractérisé en lien direct avec la règle méconnue.
Les faits et la procédure
En mars 2008, des propriétaires obtiennent un permis de construire pour l’édification d’un nouveau bâtiment avec pergola, d’un parking en toiture et de panneaux solaires. Saisi par les voisins, le juge administratif annule ce permis de construire pour excès de pouvoir, en raison d’une violation des règles d’urbanisme relatives aux hauteurs des annexes (servitude non altius tollendi prévue par le plan d’occupation des sols).
Estimant subir des nuisances, les voisins assignent les constructeurs devant les tribunaux de l’ordre judiciaire afin d’obtenir la démolition de l’ouvrage sur le fondement de l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme, ainsi qu’une indemnisation subsidiaire pour troubles anormaux de voisinage.
Par un arrêt rendu le 7 mars 2024, la Cour d’appel de Nîmes déboute les demandeurs de leur action en démolition. Les juges du fond reconnaissent pourtant que la construction de l’abri voiture a entraîné une aggravation des vues et une perte d’ensoleillement. Toutefois, ils estiment que ces préjudices demeurent trop limités, ponctuels ou « non suffisamment significatifs » pour justifier une mesure aussi radicale que la démolition. Les demandeurs se pourvoient alors en cassation.
La position de la Cour de cassation : l’indifférence du degré de gravité du préjudice
La Haute Juridiction censure l’analyse des juges du fond au visa de l’article L. 480-13, 1°, du Code de l’urbanisme.
La Cour rappelle les principes directeurs de cette action :
- La condamnation à démolir prononcée par le juge judiciaire suppose que le demandeur démontre un préjudice personnel en lien de causalité directe, non pas avec la simple présence de la construction, mais avec la violation de la règle d’urbanisme méconnue.
- L’action en démolition a pour finalité de réparer ce préjudice en faisant cesser la situation illicite qui en est la cause.
Dès lors, la Cour de cassation énonce une règle stricte : le juge qui constate l’existence d’un tel préjudice au jour où il statue, quel que soit son degré de gravité, est tenu d’ordonner la démolition de la construction (dans la mesure nécessaire pour la mettre en conformité avec la règle d’urbanisme violée), pour autant que cette démolition n’est pas impossible.
En statuant comme elle l’a fait – c’est-à-dire en exigeant que le préjudice d’ensoleillement et d’aggravation des vues atteigne un certain seuil d’importance ou de significativité –, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne comporte pas, violant ainsi les textes applicables.
Portée de la décision
Cet arrêt publié (FS-B) marque un rappel salutaire pour les juridictions du fond : l’action en démolition d’un bâtiment dont le permis a été annulé ne relève pas d’une appréciation purement opportuniste ou proportionnée à la seule importance du trouble.
Dès lors que la violation d’une règle d’urbanisme engendre un préjudice direct et personnel, aussi circonscrit ou limité soit-il (en termes de perte de luminosité de quelques heures ou d’augmentation minime de l’angle de vue), le juge judiciaire ne peut écarter la sanction de la démolition au motif d’un manque de gravité.
L’affaire est renvoyée devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, qui devra trancher à nouveau le litige à la lumière de cette stricte exigence légale.
