Saisie immobilière : effets immédiats du jugement d’adjudication

Par un arrêt rendu le 1er octobre 2026 , la deuxième chambre civile de la Cour de cassation apporte d’importantes précisions quant aux effets du jugement d’adjudication en matière de saisie immobilière. Elle rappelle que la vente forcée entraîne un transfert immédiat de la propriété et des attributs du droit de jouissance à la date même du prononcé du jugement, et non à la date où celui-ci devient définitif.

Les faits et la procédure

Les faits trouvent leur origine dans des poursuites de saisie immobilière. Un jugement d’orientation du 24 mai 2018 a ordonné la vente forcée des biens immobiliers saisis, lesquels ont été adjugés le 13 septembre 2018.

S’en est suivie une longue saga judiciaire marquée par de multiples recours :

• 2018–2019 : le saisi a interjeté appel des jugements d’orientation et d’adjudication. Par un arrêt du 16 octobre 2019, la Cour d’appel de Bordeaux a rejeté la demande d’annulation du jugement d’orientation avant d’ordonner la réouverture des débats.
• 2020 : Par un nouvel arrêt du 18 novembre 2020, la cour d’appel a confirmé le jugement d’orientation et le jugement d’adjudication.
• 2022 : Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation a, par un arrêt du 29 septembre 2022, constaté la déchéance du pourvoi contre l’arrêt de 2019 et cassé partiellement l’arrêt du 18 novembre 2020 en ce qu’il rejetait les demandes d’annulation de l’adjudication.
• L’affaire a ensuite été renvoyée devant la Cour d’appel de Bordeaux qui, par un arrêt du 21 septembre 2023, a statué sur les demandes indemnisations de la société adjudicataire. C’est contre cet arrêt que le pourvoi a été formé.

La solution de la Cour de cassation : une rétroactivité des effets de l’adjudication écartée au profit de l’immédiateté

À l’appui de son pourvoi incident, la société adjudicataire faisait grief à la cour d’appel de renvoi d’avoir rejeté sa demande de dommages et intérêts (notamment au titre des loyers perçus par le saisi après l’adjudication). Les juges du fond estimaient en effet que la société ne disposait véritablement de la qualité d’adjudicataire qu’à compter du moment où le jugement du 13 septembre 2018 était devenu définitif (soit au terme de l’arrêt de la Cour de cassation de 2022).

La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution.

1. Le principe du transfert immédiat de propriété

La Haute Juridiction rappelle que, selon ce texte, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu à la délivrance du bien. Sauf disposition contraire insérée dans le cahier des conditions de vente, la propriété est transférée dès la date du prononcé du jugement d’adjudication.

2. L’attribut de la jouissance attaché au droit de propriété

En subordonnant la qualité d’adjudicataire — et par conséquent les droits y afférents, tels que la perception des fruits ou des loyers — au caractère définitif de la décision, la cour d’appel a violé les dispositions textuelles. La Cour de cassation consacre ainsi que le droit de jouissance, qui constitue l’un des attributs essentiels du droit de propriété, est transmis à l’adjudicataire dès le prononcé du jugement d’adjudication, indépendamment des voies de recours exercées par la suite (sous réserve des effets de l’annulation ultérieure du titre, le cas échéant).

Portée de l’arrêt

Par cette décision de cassation partielle (le pourvoi principal du saisi étant quant à lui rejeté), la Cour de cassation recadre les contours juridiques de la vente forcée immobilière. Elle protège les droits de l’acquéreur aux enchères en lui reconnaissant la pleine maîtrise de son bien et des fruits civils qu’il produit (comme les loyers) dès le jour de l’adjudication, et non à l’issue de l’épuisement des voies de recours.

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Référence : Cour de cassation, 2 ch. civ., arrêt n° 942 F-B du 1er octobre 2026, pourvoi n° D 23-22.842, publié.

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