VEFA : la consignation du solde n’éteint pas le privilège (Cass.)

Par un arrêt important rendu le 8 octobre 2026 (n° 24-13.478, FS-B), la troisième chambre civile de la Cour de cassation clarifie la portée juridique de la consignation du solde du prix de vente d’un bien en l’état futur d’achèvement (VEFA). Si la retenue de garantie libère l’acquéreur de son obligation de paiement immédiat, elle n’éteint pas pour autant la créance du promoteur et ne permet pas d’obtenir la radiation forcée du privilège du vendeur.

Une pratique courante face aux désordres de livraison

Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement, l’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) autorise l’acquéreur à consigner le solde du prix (à hauteur de 5 %) en cas de contestation sur la conformité des travaux lors de la livraison.

Dans l’affaire soumise à la Haute juridiction, un couple d’acquéreurs ayant consigné cette somme auprès de la Caisse des dépôts et consignations souhaitait revendre ses lots. Toutefois, le vendeur (une SCI) avait préalablement inscrit un privilège de vendeur (désormais assimilé à une hypothèque légale) sur les biens en guarantie du solde du prix.

Pour mener à bien la revente et fournir un bien libre de toute charge, les acquéreurs ont promis à leurs sous-acquéreurs d’obtenir la mainlevée du privilège et ont séquestré 30.000 euros à cet effet. Face au refus du promoteur de donner sa mainlevée sans règlement, les acquéreurs ont assigné ce dernier en radiation forcée de l’inscription.

Le moyen du pourvoi : « la consignation vaut paiement »

Au soutien de leur pourvoi, les acquéreurs soutenaient que :

• La consignation autorisée par le CCH équivaut à un paiement libératoire de leur part.

• Le paiement éteignant la créance garantie, l’inscription hypothécaire devait obligatoirement être radiée par les juges en application de l’article 2438 du Code civil.

• Aucune pénalité de retard ne pouvait continuer à courir.

La décision de la Cour : distinction entre libération du débiteur et extinction de la créance

La Cour de cassation confirme le rejet de la demande de radiation prononcé par la Cour d’appel d’Aix-en-Provence en posant une règle stricte :

« La consignation par l’acquéreur du solde du prix de vente, en application de l’article R. 261-14 du code de la construction et de l’habitation, ne vaut paiement qu’à son égard. Si elle libère l’acquéreur de son obligation de payer ce solde et empêche le vendeur tant de poursuivre contre lui ce paiement que de faire sanctionner, de ce chef, une inexécution contractuelle, elle n’a pas pour effet d’éteindre la créance du vendeur. »

La créance n’étant pas éteinte au fond (son sort restant suspendu au règlement du litige sur les désordres), la garantie réelle associée subsiste. La consignation ne permet donc pas de contraindre le vendeur à la radiation de son privilège.

Par voie de conséquence, la Cour déclare inopérantes les contestations relatives à la demande de remboursement des sommes séquestrées pour la revente, cette action étant la suite directe de la demande de mainlevée rejetée.

Enseignements pour la pratique notariale

Cet arrêt publié au Bulletin de la Cour de cassation comporte des implications directes pour la rédaction des actes et le conseil aux clients :

• Information des acquéreurs en VEFA : l’acquéreur qui consigne les 5 % de solde doit être informé que, bien qu’il soit protégé contre les poursuites directes et pénalités du promoteur, le titre du bien demeure grevé par l’inscription du privilège de vendeur tant que le différend n’est pas soldé (par transaction ou jugement définitif).

• Anticipation lors d’une revente : En cas de revente du bien avant le dénouement du litige VEFA, le notaire chargé du dossier de revente ne pourra pas obtenir la mainlevée simple de l’inscription par la seule preuve de la consignation auprès de la CDC.

• Rédaction des promesses et séquestres : Lors de la préparation d’un avant-contrat de revente, le notaire doit faire preuve de prudence face aux clauses prévoyant la mainlevée garantie de l’hypothèque du promoteur, la consignation n’assurant aucunement la disparition de la sûreté réelle.

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Référence : Cour de cassation (3e ch. civ.), arrêt n° n° 564 FS-B du 8 octobre 2026 ; Pourvoi n° W 24-13.478, publié au Bulletin.

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