Copropriété : attention au quota d’espaces minéralisés !

Dans un arrêt rendu le 17 septembre 2026, la Cour administrative d’appel de Marseille a annulé l’autorisation de travaux délivrée à un copropriétaire pour la réalisation d’une piscine. Cette décision met en lumière une règle d’urbanisme souvent méconnue mais déterminante : l’appréciation du quota d’espaces minéralisés s’effectue à l’échelle de l’ensemble du terrain de la copropriété.

Un calcul de bétonisation apprécié sur la parcelle globale

Pour aménager un lot privatif — qu’il s’agisse d’une piscine, d’une terrasse ou d’une annexe —, la tentation est grande de ne considérer que la surface de son propre jardin. C’est une erreur classique.

Dans cette affaire, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) imposait de conserver au moins 70 % d’espaces verts, ce qui plafonnait la surface minéralisée (bâtiments, dallages, piscines, voies) à 30 % maximum de la superficie du terrain.

La Cour rappelle la méthode de calcul :

• L’échelle globale : Le respect de cette proportion s’apprécie au regard de la parcelle d’origine de la copropriété (soit près de 4 hectares dans cet ensemble immobilier).

• La neutralisation des voies ouvertes : Les voies privées de la copropriété ouvertes à la circulation publique doivent être exclues tant du calcul des espaces minéralisés que de la surface totale du terrain d’assiette.

Le piège de la « saturation » de la copropriété

Dans cette affaire, le métrage réalisé par un géomètre-expert révélait que l’ensemble du domaine affichait déjà un taux de minéralisation de 31,86 %, dépassant ainsi le seuil de 30 % fixé par le règlement d’urbanisme.

La sanction juridique est imparable : lorsqu’un ensemble en copropriété a déjà atteint ou dépassé le plafond de bétonisation autorisé par le PLU, aucun copropriétaire ne peut plus obtenir d’autorisation pour créer de nouvelles surfaces imperméabilisées, même pour quelques mètres carrés supplémentaires (le bassin et le local technique représentant ici environ 30 m²).

Les deux autres enseignements de l’arrêt

Outre la question du quota de minéralisation, la juridiction d’appel a sanctionné deux autres éléments majeurs :

• L’implantation à moins de 4 mètres de la limite séparative : En l’absence de dérogation explicite dans le PLU pour les bassins et leurs annexes, les piscines restent soumises aux règles de recul de droit commun applicables aux constructions.

• L’insuffisance du constat d’affichage : Un simple courrier d’huissier attestant d’un passage sur place, sans photographies ni précisions sur l’emplacement et la lisibilité du panneau, ne suffit pas à prouver la continuité de l’affichage pendant deux mois. Le recours du voisin est donc demeuré recevable.

Quel impact pour les copropriétaires et les syndics ?

Cette décision constitue un rappel à la vigilance pour tous les acteurs d’une copropriété :

• Pour le copropriétaire porteur de projet : Avant de déposer une déclaration préalable en mairie, il est indispensable de faire auditer le bilan d’emprise au sol de la copropriété tout entière pour vérifier qu’il reste du « droit à minéraliser ».

• Pour le syndic et l’assemblée générale : Avant d’autoriser des travaux privatifs modifiant les extérieurs, la copropriété a tout intérêt à vérifier si le quota global du PLU le permet encore, sous peine de voir des autorisations d’urbanisme attaquées et annulées par des voisins.

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Référence : CAA de MARSEILLE, 1ère chambre, 17 septembre 2026, n° 24MA02170

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